Het kopen van een woning kost geld. Veel geld. Je kunt dan twee dingen doen.

→ Je kunt eerst gaan sparen totdat je het aankoopbedrag op je rekening hebt. Dat vraagt veel discipline
om echt elke maand vrijwillig geld opzij te zetten. Daarnaast ben je misschien wel 30 jaar bezig om het
geld bij elkaar te sparen. Waar moet je al die jaren wonen?

→ De andere optie is dat je het geld gaat lenen en met deze lening de aankoop van de woning financiert.
Het voordeel is dat je direct in de woning kunt gaan wonen en vanaf dat moment gaat sparen. Je gaat
dus sparen voor iets dat je al gekocht hebt!
Het lenen van geld voor de aankoop van een woning noemen wij een hypotheek.
Het is belangrijk je te realiseren dat jij de eigenaar van de woning wordt en de woning dus geen
eigendom wordt van degene van wie je het geld hebt geleend. Je moet dus zelf voor de woning
“zorgen”, niet alleen door deze te onderhouden, maar ook moet je de woning verzekeren tegen het
risico van schade als gevolg van brand of storm. Want ook al wordt de woning door bijvoorbeeld
schade minder waard: de schuld blijft gewoon staan en die zal je dus vroeg of laat moeten aflossen.

Waarom zou iemand aan jou geld lenen waarmee je de aankoop van een woning kunt financieren? Heel simpel, omdat degene die het geld uitleent daar winst op maakt.Dat is precies wat banken doen.

Ze stimuleren dat mensen die geld over hebben dit bij de bank storten op een spaarrekening. Daarvoor vergoeden ze een bepaalde rente. Vervolgens lenen zij dit gestorte geld weer uit aan mensen die een woning willen kopen. Aan die mensen vragen zij een vergoeding, de hypotheekrente. Deze hypotheekrente is hoger dan de rente die de bank betaalt over de spaarrekening. Het verschil tussen de spaarrente en de hypotheekrente is de marge van de bank. Met deze marge betalen ze de kosten van de bank en maken ze winst.

Vooral jonge mensen denken dat de waarde van een woning jaarlijks alleen maar kan stijgen. Maar dat is niet zo. De waarde van een woning kan ook (sterk) dalen. Krijg je met een brand te
maken waarbij de woning verloren gaat, dan kan de waarde van de woning zelfs€ 0,00 worden.

Die woning is echter van jou en niet van de bank. De lening die je hebt afgesloten blijft hetzelfde, los van de vraag of de waarde van de woning stijgt of daalt.

Stel dat je een woning koopt voor€ 300.000.

Na een aantal jaren krijg je een baan in een ander deel van Nederland, waardoor je moet verhuizen. Sinds het moment waarop je de woning hebt gekocht is de waarde van de woning echter gedaald. Stel dat de woning nog maar€ 250.000 waard is. Je zal dan de woning verkopen voor€ 250.000. Daarmee kan je het grootste deel van de lening van€ 300.000 aflossen, maar de bank zal dan nog altijd de resterende€ 50.000 van je willen hebben. Dit
bedrag zal je dan van je spaarrekening moeten halen of weer moeten lenen. Wanneer in het eerder genoemde voorbeeld door brand je woning helemaal verloren gaat heb je geen woning meer, maar je schuld bij de bank blijft gewoon bestaan. Je kunt je hier gelukkig wel tegen verzekeren. Je leest erover in hoofdstuk 19.

De bank wil het uitgeleende geld terug. De bank probeert daarover maximale zekerheid te krijgen door onder meer:

→ Niet meer geld uit te lenen dan dat de consument op basis van zijn inkomen kan betalen aan rente
en aflossing (LTl=Loan To lncome ).
→ Niet meer geld uit te lenen dan de waarde van de woning (Loan To Value ).
→ Te bedingen dat wanneer de lening niet tijdig wordt afgelost de bank de woning mag verkopen en
uit de opbrengst als eerste haar vordering mag verhalen.
→ Te verbieden dat de eigenaar de woning gaat verhuren. Huurders genieten in Nederland een hoge
mate van woonbescherming. Een woning die is verhuurd brengt bij verkoop minder op dan een lege
woning. In zo’n geval heeft de geldverstrekker, wanneer de woning gedwongen verkocht zou
moeten worden, dus minder financiële zekerheid. Heb jij het geld geleend en woon je zelf in de
woning, dan kan de bank, wanneer je nalatig blijft om de lening af te lossen, eisen dat jij de woning
verlaat en de bank kan de woning dan leeg verkopen.
→ Te bepalen dat beide partners hoofdelijk aansprakelijk zijn. Wat dat is? Dat zien wij later in dit
boekje.

In de kern is de Nationale Hypotheek Garantie, NHG, een extra zekerheid voor de bank en dus geen “garantie” voor de eigenaar van de woning.

Wij beginnen bij het begin.

Als koper van een woning kun je voor een eenmalige premie van 0,4% de NHG aanschaffen. Dat kan in 2025 voor woningen tot maximaal € 450.000. Neem je energiebesparende maatregelen, dan kun je maximaal€ 477.000 financieren onder NHG.

De NHG keert alleen uit wanneer als gevolg van werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, overlijden of echtscheiding de huiseigenaar de hypotheeklasten niet meer kan betalen. In dergelijke gevallen neemt de NHG de schuld over van de bank. Op deze wijze krijgt de bank een stukje extra zekerheid en is de
bank bereid om bij hypotheken met NHG een iets lagere rente te rekenen. De korting die je op de rente over de lening krijgt, is vaak (veel) meer dan de premie die je voor de NHG betaalt. Het kan dus in dat opzicht voor jou een aantrekkelijke optie zijn.

Na overname van je schuld aan de bank door de NHG, heb je dus vervolgens een schuld aan de NHG. De NHG wil dat je de schuld gewoon gaat aflossen. De schuld wordt dus niet kwijtgescholden! Eventueel moet de woning verkocht worden en kan onder omstandigheden de schuld die dan nog overblijft door
NHG worden kwijtgescholden.

De NHG biedt dus geen enkele zekerheid tegen het risico dat de woning in waarde daalt. Ook is het niet zo dat bij betalingsproblemen jij als eigenaar van de woning achterover kunt leunen en verwachten dat NHG de hypotheeklasten gaat betalen.

Wel gaat NHG bij de vier gebeurtenissen (werkloosheid, echtscheiding, arbeidsongeschiktheid of overlijden) samen met betrokkenen op zoek naar hoe de financiële consequenties kunnen worden opgevangen. aar uitgangspunt is dat de schuld gewoon afgelost moet worden.

Het is belangrijk om een onderscheid te maken tussen het zijn van eigenaar van een pand en het hebben van een schuld bij een bank.
Jij en je partner kopen misschien samen het pand. Jullie spreken af dat jullie beiden 50% eigenaar worden van het pand. Maar dat hoeft niet zo te zijn. Bij samenwoners en huwelijkse voorwaarden kán de hypotheek gewoon op één naam worden afgesloten mits het inkomen van deze ene persoon voldoende is voor de nieuwe hypotheek of de verhoging ervan. Alleen bij huwelijk in gemeenschap van goederen of wanneer het inkomen van de tweede persoon is benodigd, zal er meegetekend moeten worden voor de hypotheek.
Het is dus niet zo dat als je in het huis van je partner woont, je zomaar moet mee tekenen. Is het inkomen van de ene partner te laag om de volledige, benodigde lening te kunnen afsluiten dan kan de bank eisen dat de andere partner meetekent. Op dat moment kan de situatie ontstaan dat iemand geen (mede-)eigenaar van de woning wordt, maar toch aangesproken kan worden voor de (volledige) hypotheekschuld.

Stel dat de hypotheekschuld € 300.000 is. Nadat de hypotheek is gesloten kan de relatie eindigen waarbij de partner, die eigenaar van het pand is, met de noorderzon vertrekt. Bijvoorbeeld omdat hij weet dat de schuld (veel) hoger is dan de waarde van de woning.
De achterblijvende partner kan niets met de woning doen omdat die geen eigenaar is. Op enig moment zal de bank de woning verkopen omdat de schuld niet wordt afgelost. Maar stel dat de woning nog maar € 200.000 opbrengt dan resteert dus een schuld van € 100.000. De bank kan dan beide partners voor de volle € 100.000 aanspreken. Maar één van de partners is onvindbaar of heeft een bijstandsuitkering. De andere partner, heeft een inkomen (maar is dus geen eigenaar van de woning). De bank kan dan de volle € 100.000 op deze partner verhalen. In dit voorbeeld moet deze partner dan maar proberen de helft op de ex-partner te verhalen. De achterblijvende partner heeft dan dus én geen woning én een schuld van € 100.000!

De hoofdelijke aansprakelijkheid speelt ook wanneer beide partners bijvoorbeeld ieder voor 50% eigenaar zijn van de woning. Ook dan kan de bank beide partners voor 100% van de schuld aanspreken. Betaalt de ene partner deze schuld niet, dan moet de andere partner het deel van de schuld dat verbonden is aan de niet-betalende partner maar zelf op hem of haar te zien verhalen.

De samenleving wil voorkomen dat mensen meer lenen dan ze kunnen dragen. Daarvoor zijn wetten gemaakt. Deze wetten verbieden banken meer geld uit te lenen dan verantwoord is. Hierbij gelden twee grenzen:
→ De eerste grens is dat voor de aankoop van de woning de bank geen hoger bedrag mag uitlenen dan de waarde van het pand is op het moment dat de lening wordt aangegaan. Om deze reden eist de bank een taxatie van het pand. Bij een verbouwing kijkt de bank naar de waarde na de verbouwing zoals opgenomen in het taxatierapport.
→ De tweede grens is het inkomen van degene die de lening wil aangaan. De overheid heeft algemene normen ontwikkeld (leennormen) die voor alle consumenten gelden. Bij het ontwikkelen van deze normen wordt gekeken naar wat mensen met verschillende inkomens uitgeven. Bijvoorbeeld aan eten, vervoer, ontspanning, kleding, etc.

Bij deze twee grenzen geldt dat het laagste bedrag van de twee, het maximale bedrag is dat een bank mag uitlenen. Dus, is de woning € 200.000 waard maar heb je een hoog inkomen, waardoor je makkelijk een hypotheek van € 300.000 zou kunnen dragen, dan nog zal de bank niet meer dan € 200.000 mogen financieren.

Mensen met een hoger inkomen zullen over het algemeen meer uitgeven dan mensen met een lager inkomen. Wanneer je weet wat iemands inkomen is en wat mensen met zo’n inkomen gemiddeld per maand uitgeven, dan weet je ook wat die mensen overhouden om de lasten van een woning te financieren. Banken mogen geen hogere lening verstrekken dan consumenten redelijkerwijze kunnen dragen.

De wet verbiedt de bank jou meer geld te lenen voor de aankoop van een woning dan wat je aan hypotheeklasten kan betalen. Een van de onderdelen van de hypotheeklasten wordt gevormd door de rente die je over de lening moet betalen.

Bij het afsluiten van de lening maakt de bank met jou een afspraak over de rente die jij over de lening moet betalen. Die afspraak kan je maken voor een korte periode of een langere periode. Zie hiervoor ook het volgende hoofdstuk.

De hoogte van de rente die je afspreekt heeft invloed op jouw maandlasten. Wil je een woning kopen van € 300.000 en is de rente 2% dan betaal je maandelijks € 500 rente, maar rekent de bank 4% rente dan betaal je maandelijks € 1.000 aan rente.

Is het inkomen in beide situaties gelijk dan werkt het systeem van leennormen zo dat je bij een rente van 2% de bank jou een hoger bedrag mag lenen dan bij een rente van 4%.

In werkelijkheid worden de wettelijke leennormen niet direct na elke wijziging van de rente aangepast. Wijzigingen van de hoogte van de rente worden geleidelijk vertaald in de hoogte van de leennormen.

Een daling van de rente betekent dus dat mensen een hoger bedrag kunnen lenen bij de bank voor de aankoop van een woning.

Wanneer veel mensen, die op zoek zijn naar een woning, een hoger bedrag kunnen lenen omdat de rente in de markt laag is, kán dat gevolgen hebben voor de prijzen van woningen. Normaal zie je dat bij een stijgende vraag de prijzen stijgen. Dit effect zal sterker zijn naarmate de schaarste aan woningen groter is. Een situatie waarin alle banken een lage hypotheekrente rekenen betekent dus niet automatisch dat je daarmee makkelijker een woning kan kopen, omdat de bank je mogelijk een hoger bedrag mag lenen dan in de situatie dat de marktrente van hypotheken hoger is.

Wanneer je een hypothecaire lening afsluit, krijg je te maken met twee tijdsblokken.

Het eerste tijdsblok is de looptijd. De looptijd is de periode vanaf het moment dat jij het geld ontvangt om de aankoop van de woning te financieren tot het moment waarop de lening volledig moet zijn terugbetaald. Het is gebruikelijk dat je de lening voor een periode van 30 jaar aangaat. Dit heeft een fiscaal motief dat wij later zullen behandelen. Een kortere looptijd kan een optie zijn wanneer je bijvoorbeeld weet dat je over 20 jaar de woning zal verlaten. Bij hetzelfde geleende bedrag betekent een kortere looptijd wel dat de maandelijkse lasten voor rente en aflossing hoger worden. Leen je een bedrag van € 300.000 dan is de aflossing per maand over 30 jaar € 833. Maar bij 20 jaar stijgt het bedrag van de aflossing naar € 1.250. De looptijd heeft dus gevolgen voor de hoogte van de maandlasten.

Daarnaast is er een tweede (en belangrijker) tijdsblok. Dit tijdsblok heet de rentevastperiode. De rentevastperiode is de periode die je met de bank afspreekt waarin de rente ongewijzigd zal blijven.
Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat je de lening aangaat voor een periode van 30 jaar en dat de rente over de eerste 10 jaar 3,5% zal zijn. Na deze 10 jaar zal je met de bank om tafel moeten om opnieuw te praten over de rente. Stel dat de marktrente op dat moment 6% is, dan zal de bank je op dat moment het aanbod doen om opnieuw een periode van bijvoorbeeld 10 jaar af te spreken waarbij je voor de 2e termijn van 10 jaar 6% rente gaat betalen.
Wanneer die periode voorbij is (20e jaar) dan zal je opnieuw met de bank om tafel moeten gaan zitten. Stel dat de marktrente op dat moment 2% is, dan zal de bank je voorstellen om voor de 3e termijn van 10 jaar de lening voort te zetten tegen een rente van 2%.

Als klant kun je zelf een rentevastperiode kiezen. Bijvoorbeeld 5, 10, 15, 20 of zelfs 30 jaar.

De rentes die banken rekenen kunnen door de jaren heen sterk verschillen.

Een voorbeeld van hoe de rentes bij een bank kunnen verschillen zie je in het volgende staatje, dat dateert van januari 2023 voor een lening waarbij de hoogte van de lening meer dan 90% van de waarde van de woning bedraagt:
1 jaar vast 4,21% | 6 jaar vast 4,55% | 11 jaar vast 4,77% | 20 jaar vast 4,92%
2 jaar vast 4,31% | 7 jaar vast 4,57% | 12 jaar vast 4,79% | 25 jaar vast 5,04%
3 jaar vast 4,49% | 8 jaar vast 4,59% | 13 jaar vast 4,82% | 30 jaar vast 5,12%
4 jaar vast 4,51% | 9 jaar vast 4,61% | 14 jaar vast 4,84%
5 jaar vast 4,54% | 10 jaar vast 4,63% | 15 jaar vast 4,87%

De grote vraag waarmee iedereen die een hypotheek afsluit te maken krijgt, is voor welke rentevastperiode je kiest.
Het kan verleidelijk zijn om te kiezen voor de kortste periode en dus laagste rente, in dit voorbeeld 4,21%. Maar wanneer de rente stijgt en een jaar later 6% bedraagt, dan stijgen je woonlasten sterk. De vraag is of je deze dan nog kan betalen. Zelfs wanneer je deze kunt betalen baal je waarschijnlijk behoorlijk, want je had ook kunnen kiezen om de rente bijvoorbeeld voor 10 jaar op 4,63% vast te zetten.

Het probleem is dat niemand weet wat de rente in de toekomst gaat doen. Dat is dus een beetje gokken. Denk je dat de rente in de komende jaren gaat stijgen, dan kan je het beste kiezen voor een lange rentevastperiode. Denk je dat de rente in de toekomst gaat dalen, dan kan je beter voor een korte rentevastperiode kiezen.

Een andere benadering is ook mogelijk. Door nu te kiezen voor een rentevastperiode van 30 jaar weet je precies wat jouw woonlasten zijn. Je loopt niet het risico in de toekomst opeens meer te moeten betalen. Misschien dat je na 30 jaar tot de conclusie komt dat je met de kennis van dat moment te veel hebt betaald, maar je hebt in al die jaren wel de zekerheid van vaste woonlasten gehad.

Zoals wij hiervoor hebben gezien spreek je met een bank een rentevastperiode af. Uitgangspunt is dat zowel jij als de bank gedurende die periode aan de afgesproken rente zijn gebonden zolang de lening blijft bestaan.

Stel nu dat je in 2025 een hypotheek afsluit en met de bank een rente van 4% afspreekt voor een looptijd van 5 jaar. In 2029 is er dus nog een jaar te gaan voordat je met de bank opnieuw om tafel gaat zitten voor een nieuwe rentevastperiode.

Maar door welke oorzaak dan ook is de rente in 2029 opeens veel lager. Wanneer je in de gelegenheid zou zijn om op dat moment een nieuwe rentevastperiode af te spreken is de rente voor 20 jaar rentevast bijvoorbeeld 2,5%. Nu kun je wachten tot 2030. Maar de kans is dat de rente dan weer is gestegen.

Elke bank maakt het mogelijk om de hypotheekovereenkomst “open te breken”. Dat houdt in dat je in 2029 bij de bank een nieuwe rentevastperiode voor bijvoorbeeld 10 jaar tegen, in dit voorbeeld, 2,5% afspreekt. De bank heeft dan wel recht op een vergoeding voor het verschil van de rente die de bank in dat jaar zou krijgen voor de afgesproken rente (4%) en de rente die ze daadwerkelijk krijgt (2,5%).

Bij een woning van € 300.000 bedraagt deze schade van de bank 1,5% van € 300.000 = € 4.500. Dit bedrag moet je de bank dan betalen. Vergoeding vervroegde aflossing, ook wel boeterente genoemd. Deze vergoeding is fiscaal aftrekbaar.

Het is voor jou als consument niet “echt” schade. Want wanneer je het contract gewoon had laten bestaan had je dit ook moeten betalen, maar door dit te doen kan je voor langere tijd je rente vastzetten op een moment dat de marktrente laag is.

Wanneer je een woning koopt, moet je over de koopprijs eenmalig een belasting betalen. Deze belasting is een vergoeding voor de publieke voorzieningen die in de gemeente waar de woning zich bevindt aanwezig zijn. De tarieven zijn:
→ Wanneer je voor het eerst een woning koopt en daarin zelf gaat wonen en je jonger bent dan 35 jaar en de koopprijs van de woning niet meer dan € 525.000 is: 0%.
→ Wanneer je aan de voorgaande optie niet voldoet maar je koopt wel een woning om zelf in te wonen: 2%.
→ Wanneer je een woning koopt om niet zelf in te gaan wonen (verhuren) dan is het tarief 10,4%. Bij de notaris geef je in een formulier van de belastingdienst aan of je zelf in de woning gaat wonen en/of je gebruik kunt maken van de startersvrijstelling.

Wanneer je werkt, krijg je salaris. Over dit salaris moet je inkomstenbelasting betalen. Die bedraagt in 2025:

Tot een jaarinkomen van € 38.441: 35,82%

Voor het gedeelte boven € 38.441 tot € 76.817: 37,48%

Vanaf € 76.817: 49,50%

Onder bepaalde voorwaarden mag je de rente die je over een hypotheek betaalt in mindering brengen op je belastbaar inkomen.

Laten we weer even kijken naar de woning van € 300.000 met een rente van 3,5% en iemand die op jaarbasis € 50.000 aan inkomen heeft.

Inkomstenbelasting zonder eigen woning:
Inkomen: € 50.000
Aftrek in verband met hypotheekrente: € 0
Belastbaar inkomen: € 50.000
Tarief tot inkomen € 38.441: 35,82% → € 13.769
Hoger dan € 38.441 tot € 76.817: 37,48% van € 11.559 = € 4.332
Totaal: € 18.101

Inkomstenbelasting met eigen woning:
Inkomen: € 50.000
Aftrek in verband met hypotheekrente: € 12.000
Belastbaar inkomen: € 38.000
Belasting over € 38.000 tegen 35,82% = € 13.611

Het belastingvoordeel is in dit voorbeeld dus € 18.101 – € 13.611 = € 4.490, oftewel € 141 per maand.
In dit voorbeeld is geen rekening gehouden met het eigenwoningforfait (zie hoofdstuk 15).

Voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek:
→ Je moet zelf in de woning (gaan) wonen.
→ Naast de rente moet je in 30 jaar in gelijke brokjes per maand de lening aflossen.
→ Bij de notaris geef je in een formulier van de belastingdienst aan of je zelf in de woning gaat wonen en/of je gebruik kunt maken van de startersvrijstelling.

Het is gebruikelijk dat iemand die een hypotheek nodig heeft voor de financiering van zijn woning naar een adviseur gaat voor advies. Deze adviseurs rekenen hun kosten door aan de klant die om advies vraagt. Het tarief van de adviseur ligt tussen de € 2.500 en € 4.000. Deze kosten mag je (eenmalig) in mindering brengen op je belastbaar inkomen.

Vervolgens moet het huis voor de bank getaxeerd worden en moet de notaris de hypotheekakte opmaken en dat kost vaak rond de € 1.000. Ook deze kosten mag je (eenmalig) in het jaar dat je deze kosten hebt gemaakt van je inkomen aftrekken.

De kosten die je, in het kader van de financiering van de woning die je zelf gaat bewonen, op je inkomen in mindering mag brengen zijn:
→ Advieskosten
→ Taxatiekosten
→ Eventuele boeterente
→ NHG-kosten

Wat de fiscus met de ene hand geeft (hypotheekrenteaftrek) neemt ze met de andere hand (huurwaardeforfait) voor een deel weer terug. Over de WOZ-waarde van de woning ga je belasting betalen.

Stel dat de WOZ-waarde van een pand € 300.000 bedraagt, dan moet je in 2025 0,35% hiervan bij je inkomen optellen. Dat is € 1.050. Hierover moet je dan dus weer inkomstenbelasting betalen. Stel tegen een tarief van 37,48% = € 393,54 wat per maand € 32,80 euro is.

Dus bij de fiscale behandeling van je lening krijg je te maken met een post die je mag aftrekken en een post die je erbij moet optellen.

Een minder leuk onderwerp. Hoe zit het wanneer de relatie eindigt?

Eerst maar eens de hoofdregel:
→ Stel dat de schuld totaal € 300.000 bedraagt dan is in beginsel 50% van de schuld voor elk van de partners. Dus € 150.000 voor elk. Maar let op: eerder (hoofdstuk 6) hebben wij gezien dat beide partners door de financier voor 100% van de schuld aangesproken kunnen worden.
→ Stel de woning is voor 50% eigendom van elk van de partners. Stel dat bij de scheiding de waarde van de woning conform de hypotheek ook € 300.000 bedraagt dan is er dus aan de ene kant een schuld van € 150.000 en aan de andere kant een bezit van € 150.000.

In dit fraaie cijfervoorbeeld lijkt het voor de hand te liggen dat de partner die in de woning blijft wonen aan de partner die vertrekt € 150.000 geeft, daarmee het volledige eigendom van de woning krijgt en dat de partner die vertrekt deze € 150.000 gebruikt om zijn schuld af te lossen. Is de woning echter meer waard geworden dan zal de achterblijvende partner meer moeten betalen voor het deel van de woning dat hij of zij van de vertrekkende partner overneemt en houdt de vertrekkende partner dus geld “over”.

Zolang alle kosten van de woning door beide partners gelijk worden betaald is het ook juist dat de opbrengst van de woning door beiden gelijk wordt verdeeld.
Dat wordt anders wanneer één van beide partners (veel) meer geld in de woning stopt dan de andere of bijvoorbeeld uit eigen vermogen de kosten van een verbouwing financiert. Dan is het redelijk dat bij het bepalen van de waarde van de woning in verband met een scheiding het deel dat de ene partner extra heeft ingelegd, eerst aan hem of haar toekomt en pas daarna 50/50 wordt verdeeld.

Rondom de financiering krijg je te maken met verschillende mensen die allemaal een deel verzorgen van de activiteiten die nodig zijn om een woning aan te schaffen en te financieren. De belangrijkste personen:

1. Hypotheekadviseur – Voordat je op een woning een bod gaat uitbrengen is het verstandig om in overleg te gaan met een hypotheekadviseur. Deze kan globaal aangeven wat voor jou, vanuit financieel opzicht, een verantwoord aankoopbedrag is.

2. Makelaar – Kan optreden voor de verkoper of de koper van een woning. Een makelaar mag niet beide partijen tegelijkertijd van dienst zijn.

3. Energiedeskundige – Bij verkoop van je woning ben je verplicht een energielabel te hebben. Dit label kan alleen worden afgegeven door een gecertificeerde energiedeskundige.

4. Taxateur – Wanneer je een (extra) hypotheek wilt afsluiten, vraagt de bank vaak om een taxatie door een onafhankelijke deskundige.

5. Geldverstrekker – De bank of andere instelling die de lening verstrekt en beoordeelt hoeveel je mag lenen.

6. Notaris – Verzorgt officiële aktes, zoals de overdracht van de woning of de hypotheekakte, en schrijft deze in bij het kadaster.

De aankoop van een woning is het ideale moment om na te denken over het energiezuiniger maken van je woning. Ook grote verbouwingen zijn goede momenten om verduurzaming mee te nemen.

Redenen om te verduurzamen:
→ De (verkoop)waarde van je woning stijgt.
→ Lagere maandelijkse energielasten.
→ Een aangenamer leefklimaat in je woning.
→ Bijdragen aan klimaatdoelen.

Er zijn veel mogelijkheden om verduurzaming te financieren, via je hypotheek of met subsidies van overheid, provincie en gemeente.

Zodra je eigenaar wordt van de woning gaat ook het risico dat de woning beschadigd raakt op jou over.

Voorbeelden van schade: brand, stormschade, etc.
Een opstalverzekering dekt de kosten voor herstel, zodat je niet zelf voor hoge kosten komt te staan. Zonder verzekering blijft je schuld bij de bank gewoon bestaan, ook al is de woning minder waard geworden door schade.

Een passende verzekering hangt af van het type woning en je persoonlijke wensen (bijvoorbeeld eigen risico, vergoedingen voor tijdelijk verblijf elders).

Wanneer je trouwt, regelt de wet automatisch bepaalde zaken zoals ouderlijk gezag, gemeenschappelijk vermogen en erfrecht. Woon je samen zonder te trouwen, dan gelden deze regels niet automatisch.

Een samenlevingscontract kan:
→ Fiscaal partnerschap regelen (gunstig bij grote inkomensverschillen).
→ Afspraken vastleggen over betaling van rente en aflossing, verdeling van waardestijging of restschuld.
→ Recht geven op nabestaandenpensioen.
→ Gezamenlijke bezittingen regelen (maar niet alles – voor persoonlijke bezittingen is een testament nodig).

Een samenlevingscontract wordt opgesteld door een notaris en geldt ook tegenover derden.

Wanneer je overlijdt en je geen testament hebt, regelt de wet hoe de nalatenschap moet worden verdeeld. De wetgever bepaalt dan wie welk deel van je vermogen erft.

Met een testament kun je hiervan afwijken en zelf bepalen:
→ Wie je erfgenamen zijn (ook bijvoorbeeld goede doelen).
→ Wie welk deel krijgt.
→ Wie voor minderjarige kinderen zorgt (voogdij) en hoe dit wordt gefinancierd.
→ Wat er gebeurt met vermogen dat naar kinderen gaat bij een echtscheiding van dat kind.
→ Hoe te voorkomen dat vermogen opgaat aan kosten van een verzorgingshuis.
→ Wie de erfenis afwikkelt.
→ Hoe erfbelasting verlaagd kan worden.

Ongehuwd samenwonenden die samen een woning kopen, wordt aangeraden zowel een samenlevingscontract als een testament te maken, liefst vóór aankoop en hypotheek.

Een hypotheek is een lange lening die altijd moet worden terugbetaald, plus rente. Bij het afsluiten kijken adviseur en bank of je nu én in de toekomst de lasten kunt dragen. Maar in het leven kunnen dingen gebeuren die dit lastig maken, zoals:
→ Werkloosheid.
→ Langdurige ziekte.
→ Arbeidsongeschiktheid (met inkomensdaling).
→ Minder gaan werken door komst van kinderen.
→ Echtscheiding.
→ Overlijden van een partner.
→ Pensioen met lager inkomen.

Het is belangrijk te erkennen dat iedereen pech kan hebben. Door hier vooraf rekening mee te houden, kun je maatregelen nemen om de financiële gevolgen te beperken.

Ja, er is verschil.

Bij nieuwbouw heb je vaak nog een bestaande woning en hypotheek, en dus tijdelijk dubbele lasten:
→ Hypotheeklasten huidige woning.
→ Rente voor de lening voor nieuwbouw.

De bank zet het leenbedrag voor nieuwbouw in een bouwdepot, waaruit de aannemer wordt betaald. Over het depot ontvang je rente; over opgenomen bedragen betaal je rente.

Onzekerheden bij nieuwbouw:
→ Verkoopprijs en snelheid verkoop oude woning.
→ Stijgende materiaalkosten.
→ Faillissement van de aannemer.
→ Extra werk tijdens de bouw en de financiering daarvan.

Ja, dat kan.

Redenen: hoge woningprijzen maken het lastig op één inkomen te kopen. Mogelijke opties zijn subsidies, borgstellingen of schenkingen.

Sommigen kopen samen zonder liefdesrelatie, zoals vrienden of familie. Dan worden inkomens opgeteld voor de leencapaciteit.

Belangrijk om vooraf afspraken te maken, zoals:
→ Wat bij verhuizing van één van de kopers.
→ Wat als één een partner krijgt.
→ Wat bij overlijden van een van de kopers.
→ Hoe onderhoudskosten worden verdeeld.

De “jubelton” bestaat niet meer, maar in 2025 mogen ouders aan elk kind € 6.713 belastingvrij schenken.

Daarnaast mag eenmalig een hogere schenking van € 32.195 aan kinderen van 18-40 jaar. Besteding is vrij, dus ook voor woningfinanciering.

Bij hogere bedragen geldt schenkbelasting:
→ Tot € 154.197: 10%
→ Boven dat bedrag: 20%

Sommige ouders schenken bij leven om toekomstige hogere erfbelasting te voorkomen. Dit kan ook op papier via een notaris.

Door woningkrapte is de verleiding groot om gegevens mooier voor te stellen, zoals:
→ Schulden verzwijgen.
→ Documenten vervalsen (werkgeversverklaring, bankafschriften).

Risico’s bij ontdekking vóór verstrekking lening: geen lening.
Risico’s bij ontdekking ná verstrekking:
→ Bankrelatie wordt beëindigd (ook voor andere diensten).
→ Hypotheek wordt direct opeisbaar.
→ Boeterente voor vervroegde aflossing.
→ Registratie bij banken en verzekeraars (8 jaar), waardoor lenen/verzekeren moeilijk of duur wordt.
→ Mogelijke strafrechtelijke vervolging.

Advies: bij twijfel altijd vragen aan je adviseur, niet gokken.